Um tutorial completo para quem quer arrendar casa (tudo o que precisa de saber)
Um guia com toda a informação sobre como arrendar casa até para quem “foge a sete pés” das burocracias.
É comum ouvirmos a frase de que já não existem trabalhos para a vida. Nos tempos atuais, a incerteza face à estabilidade financeira futura faz com que muitas pessoas prefiram arrendar casa em vez de comprar.
A mobilidade profissional fica simplificada e, na época em que vivemos, é provável que possamos ter experiências de trabalho em várias cidades como acontece no caso dos professores.
Se ao nível pessoal quisermos alterar o estilo de vida, por exemplo, mudar de uma zona urbana para o campo, ou se equacionarmos alargar o número de divisões devido ao nascimento de um filho, a troca de casa será mais rápida e fácil.
Mas quais são os primeiros passos para quem está a pensar arrendar uma casa? Contamos-lhe tudo: o antes, o durante e o depois do processo de arrendamento de um imóvel.
Antes de arrendar casa
Devemos refletir antes de tomar a decisão de arrendar casa, pesando na balança os prós e os contras.
Prós:
• Facilidade: a decisão pode ser menos ponderada do que a compra de casa, porque o compromisso é menor;
• Menos responsabilidades: implica apenas o pagamento da renda e, inicialmente, da caução, não existindo encargos com condomínio, seguros do imóvel, IMI e despesas de manutenção, que são da responsabilidade do proprietário;
• Menos riscos: o orçamento familiar poderá ser calculado com maior previsibilidade. No arrendamento só é necessário ter em conta o valor da renda, assim como eventuais atualizações da mesma que se encontram tabeladas por lei;
• Mobilidade: é possível mudar de casa sem complicações, basta cumprir o pré-aviso estabelecido no contrato de arrendamento;
• Apoios: para quem tem menos de 30 anos, existe a possibilidade de realizar uma candidatura ao Porta 65 Jovem.
Contras:
• “Senhorios” difíceis: pode tornar-se problemático lidar com proprietários exigentes, que estejam preocupados com o modo como o inquilino preserva o imóvel ou que demorem a fazer os pequenos arranjos necessários na habitação;
• Depender da decisão de outrem: existe sempre a possibilidade, mediante os prazos do contrato, de rescisão por parte do proprietário do imóvel;
• Não ter total liberdade na casa: o inquilino não deve fazer alterações na casa sem autorização.
Atenção à taxa de esforço
1. Orçamento. Para saber qual é o valor da renda que podemos pagar, calculamos a taxa de esforço, que indica qual é o peso (em percentagem) das despesas de uma pessoa ou família no rendimento mensal disponível. Como fazer? Dividir o valor total dos encargos por mês pelo rendimento mensal (descontando os impostos) e multiplicar por 100.
2. Localização e tipologia. É necessário avaliar a localização da casa, considerando a segurança e a proximidade do local de trabalho. Se a casa ficar longe, é importante somar ao valor da renda o passe mensal ou a estimativa da gasolina que vamos gastar. As casas bem servidas ao nível da rede de transportes, por exemplo próximas das estações de comboio, trazem vantagens ao nível da comodidade, mas normalmente esta facilidade reflete-se no preço da renda.
Durante o processo
Depois da decisão de arrendar casa, é o momento de procurar o lugar certo para viver. Atualmente podemos contar com a ajuda dos muitos sites de oferta e procura de imóveis como o Imovirtual, Idealista, LardoceLar, Trata o Próprio, Casa Sapo, entre outros.
Antes da assinatura do contrato de arrendamento, é importante esclarecer junto do proprietário ou do mediador imobiliário aspetos essenciais do imóvel, do meio envolvente e das cláusulas contratuais.
8 questões que vão ajudar a esclarecer as principais dúvidas
1. O proprietário está a agir de acordo com a lei?
O valor gasto com as rendas pode ser deduzido na declaração de IRS, mas esta situação só poderá acontecer se existir um contrato de arrendamento e a emissão de recibos de renda eletrónicos.
Por este motivo, devemos sempre verificar se o proprietário tem intenção de agir dentro da lei.
2. Qual é a data limite do pagamento da renda?
De acordo com o regime de arrendamento, o pagamento deverá será efetuado no dia 1 de cada mês e existe um prazo de oito dias para pagar o valor em causa sem penalizações. O recibo da renda servirá como prova de pagamento.
3. É necessário um fiador?
Devemos questionar se existe necessidade de um fiador para o contrato de arrendamento. O fiador terá como obrigação pagar a renda, caso esteja em falta.
4. Qual o valor da caução?
Normalmente também será necessário dar uma caução que, regra geral, assume a forma de um ou dois meses de renda. Esta é uma forma do proprietário salvaguardar situações de incumprimento por parte do inquilino.
5. Qual o ano de construção da casa e foram feitas obras recentemente?
A idade do imóvel permite calcular a noção do estado da construção e aspetos que não são visíveis apenas numa visita, como o estado das canalizações.
Nesse sentido, também é importante compreender quando é que foram efetuadas as últimas obras na casa e a que nível foi realizada a intervenção.
6. Posso ter animais de estimação?
Convém esclarecer desde logo este ponto com o senhorio. A legislação autoriza animais dentro de apartamentos (até três cães e quatro gatos adultos – num total de quatro animais permitidos).
Mas são muitos os proprietários que se opõem a esta situação e incluem nos contratos de arrendamento uma cláusula de proibição.
7. Como é o estacionamento nas imediações?
É fundamental compreender se o imóvel tem estacionamento ou lugares de garagem. Se a resposta for negativa, devemos questionar sobre a facilidade de estacionamento na zona e se existem áreas reservadas a moradores (com necessidade de dístico de residente).
8. O que fazer se necessitar de uma reparação urgente?
Combinar desde logo com o proprietário como proceder nestas situações pode evitar futuros conflitos. De quem é, por exemplo, a responsabilidade de chamar um profissional? Numa situação de urgência, como um cano que rebentou, o inquilino pode chamar alguém para reparar a situação, se o proprietário não se opor, e depois será reembolsado pelo valor mediante a apresentação do recibo.
A legislação prevê que as obras da casa são da responsabilidade do senhorio, o que só não se aplica se outro tipo de cláusula tiver sido estipulada no contrato de arrendamento.
Sinais a que devemos estar atentas na visita ao imóvel
Humidade: verificar se existem sinais de manchas no teto que são indicadores de humidade ou irregularidades na pintura que podem estar a esconder algum problema.
Iluminação: indagar se a casa está orientada a sul e tentar compreender que assoalhadas recebem a luz direta do sol.
Canalizações, eletricidade e eletrodomésticos: testar as torneiras, os interruptores, as tomadas e os eletrodomésticos no caso de o imóvel estar equipado para perceber se tudo está a funcionar sem problemas.
Burocracias: um mal necessário
Quais os papéis a solicitar ao proprietário?
Ao arrendar uma casa, devemos solicitar ao proprietário a caderneta predial atualizada, a licença de utilização e o certificado energético, um documento obrigatório desde 2010 para arrendamentos e vendas de casa.
Os documentos de identificação do proprietário também são relevantes. Por exemplo, para concorrer ao programa Porta 65, de que falámos anteriormente, é obrigatória a caderneta predial que é emitida pelas Finanças.
Quais os documentos necessários para o contrato?
Para a validação do contrato de arrendamento são necessários os documentos de identificação, comprovativo de residência (por ex., conta da eletricidade ou da água) e de rendimentos (por ex., os três últimos recibos do vencimento).
Que tipos de contratos de arrendamento podem ser celebrados?
O contrato de arrendamento urbano para habitação pode celebrar-se com um prazo certo ou com duração indeterminada. Se não for estipulado entre as partes, o contrato é considerado válido pelo período de dois anos.
O prazo deve constar de cláusula inserida no contrato e não pode ser superior a 30 anos. Independentemente da sua duração, o contrato de arrendamento deve ser celebrado por escrito.
Que novidades podem surgir em breve na legislação?
Em cima da mesa está a “liberalização” da duração dos contratos de arrendamento, criada com a denominada Lei Cristas, de 2012. A duração mínima do contrato de arrendamento poderá passar para um ano com renovação obrigatória nos primeiros três.
Em termos práticos, significa que o senhorio não se poderá opor à renovação do contrato de arrendamento durante pelo menos três anos. Já o inquilino poderá não renovar o contrato. Basta apenas que informe o proprietário.
Só existem duas situações em que o senhorio pode invalidar a renovação: se quiser utilizar a casa para habitação própria ou para um descendente direto.
Depois de arrendada
Agora que o contrato já está assinado, podemos começar a pensar em aspetos fundamentais como o abastecimento da água, luz e gás. Como agendar? E quanto tempo vai demorar?
Água
Qualquer pessoa que tenha um título válido para a ocupação de um imóvel pode solicitar a contratualização do fornecimento de água. Para ativar o serviço, é necessário o contrato de arrendamento ou a autorização do proprietário para ocupar o imóvel.
O tempo que demora depende da agilidade dos serviços municipalizados, mas o prestador é obrigado a abrir a água no prazo máximo de cinco dias úteis após a formalização do contrato de fornecimento.
Eletricidade e Gás
Para a ligação da eletricidade e gás aplica-se a mesma regra do contrato de arrendamento que é necessário para tratar de todas as burocracias.
Neste caso, é aconselhável comparar as comercializadoras do mercado livre e as tarifas, de modo a encontrar a mais vantajosa e fazer as escolhas certas a pensar na poupança. A DECO, por exemplo, tem um simulador que lhe permite apurar qual a melhor oferta.
Pode agendar online ou por telefone. No site das companhias comercializadoras, encontra os contactos e também toda a informação de que necessita. Se preferir um atendimento personalizado, pode dirigir-se presencialmente a uma loja.
É importante solicitar o serviço com antecedência para não correr o risco de passar alguns dias sem luz ou gás na sua nova morada. Ao contrário da água, o prazo máximo não está estabelecido por lei, o que pode provocar mais atrasos.
No caso do gás, é obrigatória uma inspeção da instalação para verificar se tudo está a funcionar com segurança no caso de nova ligação ou religação à rede de fornecimento, bem como se existir uma mudança de titularidade como acontece no arrendamento. O custo da inspeção é variável, mas pode com facilidade atingir os 60 euros. Apenas as empresas inspetoras autorizadas pela DGEG, Direção-Geral de Energia e Geologia, podem fazer inspeção e emitir o respetivo certificado.
Empresas de mudanças
Um outro aspeto que preocupa quem vai mudar para uma casa nova é a empresa de mudanças a contratar. Quantas vezes já ouvimos falar de casos de empresas que partiram objetos, móveis ou até de coisas que desapareceram? Para ter algumas garantias quanto a este ponto pode consultar o site do IMT que disponibiliza uma lista de contactos de empresas licenciadas e assim é possível avaliar se o serviço está dentro da lei.
Para fazer o melhor negócio, contate diversas empresas e solicite diversos orçamentos. Confirme sempre se a empresa tem seguro e se este é válido, quais os montantes e coberturas, para o caso de ocorrer algum dano os bens transportados.
Se acontecer algum acidente, reclame o pagamento da compensação devida e se a resposta for negativa, não hesite em pedir o livro de reclamações.
Agora que já sabe tudo o que precisa para arrendar casa sem preocupações, descubra como decorá-la como uma profisisonal.
